10月31日，綠城管理一場反路演活動落地。

在當(dāng)下代建行業(yè)正處在超百家房企扎堆涌入、頭部集中度短期下降、管理費率持續(xù)壓縮的關(guān)鍵調(diào)整期，市場對企業(yè)履約能力與抗風(fēng)險水平的關(guān)注度持續(xù)提升。

綠城管理這場“請進來”的溝通并非刻意造勢，而是在行業(yè)信息不對稱加劇的背景下，借助武漢桂湖云翠項目的復(fù)工實景與經(jīng)營數(shù)據(jù)，直觀展示出將紓困項目煥新為熱盤的體系化能力，以此與投資者搭建信任橋梁。

反路演結(jié)束后，中金公司亦是發(fā)布研報，維持綠城管理“跑贏行業(yè)”評級，認(rèn)可其行業(yè)競爭力與未來增長潛力。

值得關(guān)注的是，此前綠城管理的一系列經(jīng)營成果與資本動作，更釋放出多重行業(yè)信號。

譬如，中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》披露，公司前三季度以2790萬平方米新簽約規(guī)模、706億元合約銷售金額登頂行業(yè)雙榜，規(guī)模優(yōu)勢進一步印證；資本端動作同樣亮眼，其自8月29日起已通過公開市場累計回購1000萬股股份，總斥資約3067.16萬港元，且購回股份已于10月28日正式注銷，這在響應(yīng)新“國九條”鼓勵回購注銷的政策導(dǎo)向時，更通過減少流通股提升每股收益、以自有資金操作彰顯現(xiàn)金流充裕，于資本層面直接傳遞出對自身價值的堅定認(rèn)可。

從項目端的實景溝通到資本端的真金白銀動作，綠城管理正以行動詮釋“強者恒強”的底層邏輯。

規(guī)模筑基品牌賦能，構(gòu)筑難以復(fù)制的競爭壁壘

規(guī)模與品牌的雙重護城河，是綠城管理穿越行業(yè)周期的核心底氣。

從數(shù)據(jù)維度看，綠城管理連續(xù)9年新拓面積市占率超20%，意味著每5個代建項目中就有1個選擇綠城管理，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。長期穩(wěn)定的市場份額背后，是客戶對其履約能力、產(chǎn)品品質(zhì)的持續(xù)認(rèn)可。

財報顯示，2025年上半年實現(xiàn)新拓代建項目建筑面積1989萬平方米，同比增長13.9%。新拓代建項目代建費約50億元，同比增長19.1%，代建銷售額419億元，交付建筑面積465萬平方米。

代建費增速高于新拓面積增速，說明其在規(guī)模擴張中兼顧“量”與“質(zhì)”，項目盈利性未被稀釋。而最新披露的前三季度2790萬平方米新簽規(guī)模，更進一步拉大綠城管理與第二名的差距，頭部地位愈發(fā)穩(wěn)固。

從地域覆蓋與存量規(guī)模看，綠城管理的規(guī)模護城河還體現(xiàn)在風(fēng)險分散與收入確定性上。

截至6月30日，公司代建業(yè)務(wù)覆蓋全國30個省、直轄市及自治區(qū)的132座主要城市，合約總面積1.27億方，再建面積5408萬方，既不會受單一區(qū)域市場波動的過度影響，也為后續(xù)增長提供明確保障。這在行業(yè)需求不穩(wěn)定的階段，是比短期利潤更重要的“安全墊”。

規(guī)模優(yōu)勢直接轉(zhuǎn)化為品牌信任力。

以此次武漢桂湖云翠項目為例，綠城管理從多個強有力的對手中脫穎而出，成為該項目代建方，核心在于公司精準(zhǔn)匹配該爛尾樓紓困煥新的核心需求。

筆者認(rèn)為可以從四個維度來看:

其一，紓困項目最怕“二次爛尾”，作為代建行業(yè)開拓者與龍頭，公司20年的專業(yè)積淀為項目提供穩(wěn)定履約保障；

其二，強紓困專項能力。僅歷時1年，公司便推動武漢20多年首次爛尾樓爆破拆樓，以解決原項目定位矛盾，體現(xiàn)其協(xié)調(diào)政府資源、推動城市規(guī)劃調(diào)整的核心能力；

其三，產(chǎn)品力與市場化運作能力突出。在該項目中，公司134天建成2萬方示范區(qū)并煥新品牌，通過創(chuàng)新營銷實現(xiàn)項目量價雙升，保障資產(chǎn)增值變現(xiàn)；

其四，高效的合作協(xié)同效率。長城6人駐場團隊接入自身OA系統(tǒng)實現(xiàn)實時協(xié)同，并聯(lián)動洪山區(qū)政府獲取政策支持、通過文化賦能改善城市界面，促成多方共贏，有效推進紓困項目落地。

這種經(jīng)項目驗證的品牌信任，最終直接轉(zhuǎn)化為市場溢價，桂湖云翠從紓困項目蛻變?yōu)槲錆h熱銷盤。據(jù)悉，該項目于1月至9月躋身武漢銷售市場第七位，穩(wěn)居洪山區(qū)銷冠，單價較周邊競品每平米高出4000元至7000元。

這背后恰印證了綠城管理的品牌價值，購房者愿意為困境項目煥新重生的安全保障、公司的產(chǎn)品品質(zhì)支付額外成本，而這種溢價能力亦進一步強化公司的盈利韌性，反過來支撐其在規(guī)模擴張中投入更多資源打磨服務(wù)，形成規(guī)模、品牌、溢價、再擴張的閉環(huán)。

業(yè)務(wù)多元破局，抗周期能力的核心密碼

有了規(guī)模與品牌的底層支撐，并不足以應(yīng)對代建行業(yè)賽道分化、需求多變的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。綠城管理以政府代建、商業(yè)代建、資方代建三維業(yè)務(wù)矩陣構(gòu)建抗風(fēng)險屏障，覆蓋不同周期下的核心增量，避免單一業(yè)務(wù)波動對整體經(jīng)營的沖擊。

若說政府代建是綠城管理“穩(wěn)基本盤”的壓艙石，盡管受保障房建設(shè)短期收縮的行業(yè)影響，其依舊在產(chǎn)業(yè)園、市政公建等賽道實現(xiàn)突破。例如華云科創(chuàng)中心、金華信息產(chǎn)業(yè)園等項目，為地方帶來產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，更讓公司在政府合作中從工程代建方升級為城市發(fā)展服務(wù)商，合作粘性顯著提升。

商業(yè)代建則是其“抓市場需求升級”的關(guān)鍵抓手。不同于部分企業(yè)陷入低價搶單的惡性循環(huán)，綠城管理聚焦“好房子”需求，不盲目鋪量，將產(chǎn)品力轉(zhuǎn)化為差異化優(yōu)勢，覆蓋一二線高端市場與三四線改善需求。

資方代建則以桂湖云翠為樣板，在紓困賽道形成獨特優(yōu)勢。中金研報指出，該項目自2024年12月開盤以來實現(xiàn)65%的累計去化率，讓資方看到存量資產(chǎn)增值的可能性，或?qū)⒅苯油苿娱L城資產(chǎn)與公司形成更多合作的正向循環(huán)。

整體來看，三維業(yè)務(wù)矩陣早已形成政府代建穩(wěn)現(xiàn)金流、商業(yè)代建提利潤、資方代建拓場景的協(xié)同閉環(huán)，讓綠城管理在行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整中既能“扛住壓力”，又能“抓住新機”，抗周期能力遠(yuǎn)超單一業(yè)務(wù)驅(qū)動的同行。

效率制勝，費率下行期的生存法則

隨著多元業(yè)務(wù)矩陣搭建起抗周期安全墊，代建行業(yè)另一大共性挑戰(zhàn)——管理費率持續(xù)壓縮，則展現(xiàn)出項目利潤空間收窄與企業(yè)生存需求的矛盾，倒逼企業(yè)向效率深挖。

“七龍珠”能力體系作為綠城管理效率突圍的核心抓手，覆蓋信任建立、服務(wù)落地、資源協(xié)同、價值延伸全鏈條的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案，每個維度都精準(zhǔn)對應(yīng)效率提升的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1)主體信用:央企背書、一級開發(fā)資質(zhì)、高新企業(yè)等認(rèn)證，能夠解決代建合作的信用門檻，減少因信用博弈產(chǎn)生的溝通成本；

2)團隊能力:定制化團隊配置與管理層多年經(jīng)驗?zāi)軌虼_保項目落地，避免因經(jīng)驗不足導(dǎo)致的返工浪費；

3)品牌:綠城品牌的口碑奠定了綠城管理在代建行業(yè)的領(lǐng)先地位，同時又區(qū)別于重資產(chǎn)的綠城品牌，綠城代建M已建立相較成熟的授權(quán)和管控體系；

4)客戶資產(chǎn):積累服務(wù)超1000組B端客戶與約210萬C端客戶，能與公司品牌形成老客復(fù)購+口碑獲客的良性循環(huán)；

5)供應(yīng)鏈:包括產(chǎn)品類、服務(wù)類、產(chǎn)業(yè)類、金融類在內(nèi)的2000多家供應(yīng)商，能通過規(guī)模集采實現(xiàn)建材、施工等環(huán)節(jié)的成本優(yōu)化；

6)知識體系:面向B端客戶，M登山模型以標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、可視化服務(wù)確保經(jīng)營兌現(xiàn)，提高客戶的滿意度。面向C端客戶，M確信社區(qū)支撐項目一線標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，助力項目品牌IP打造和銷售的區(qū)化；

7)金融協(xié)同:通過提供資金撮合服務(wù)，補上部分項目的資金短板，避免因資金問題導(dǎo)致的工期延誤。

此次武漢桂湖云翠項目，正是這套體系落地的一大樣本。

通過強管控與供應(yīng)商協(xié)商，綠城管理以1/3預(yù)算撬動復(fù)工，存量債權(quán)協(xié)商減少6000多萬現(xiàn)金流支出，更創(chuàng)新性爆破拆除5棟樓實現(xiàn)產(chǎn)品升維，充分體現(xiàn)出主體信用與團隊能力的協(xié)同。

從前期用M登山模型分析原項目定位矛盾，到中期聯(lián)動政府獲取爆破審批支持，再到后期用M確信社區(qū)理念規(guī)劃新產(chǎn)品，每個環(huán)節(jié)都有標(biāo)準(zhǔn)化方法論支撐，最終用更低成本實現(xiàn)項目價值提升。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型則賦能營銷端，通過高管直播、新媒體運營等手段，直接將項目品質(zhì)、施工進度呈現(xiàn)在購房者面前，這也是使綠城管理三四線項目市占率常達(dá)50%以上的關(guān)鍵。此前襄陽項目開盤即售100多套、奉化望山澄廬千萬級房源熱銷10億等成績，均是數(shù)字化營銷精準(zhǔn)匹配需求的結(jié)果。

效率提升的最終成果，直接體現(xiàn)在經(jīng)營健康度上。

2025年上半年，綠城管理經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長45%，較去年同期有較好的改善，背后正是體系化管控減少現(xiàn)金流消耗、數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升資金回籠效率的結(jié)果。

對此，中金研報認(rèn)為其改善趨勢有望在下半年延續(xù)，且環(huán)比上半年更優(yōu)，也從側(cè)面印證出專業(yè)機構(gòu)認(rèn)為公司這種效率提升并非短期偶然，而是可復(fù)制、可持續(xù)的長期能力。

結(jié)語

從武漢桂湖云翠的紓困樣本到前三季度的雙冠業(yè)績，綠城管理的發(fā)展邏輯清晰可見。規(guī)模與品牌構(gòu)筑的信任壁壘是基礎(chǔ)，多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)提供抗周期緩沖，而管理效率則是利潤率的核心保障。

這份硬實力已轉(zhuǎn)化為推動行業(yè)進步的引領(lǐng)力。截至目前，綠城管理已累計斬獲超30項行業(yè)TOP1榮譽，且其主編的首個《代建企業(yè)綜合能力評價標(biāo)準(zhǔn)》已正式發(fā)布，不僅填補了代建領(lǐng)域長期缺乏統(tǒng)一評價體系的空白，更從規(guī)范服務(wù)、明確權(quán)責(zé)、保障質(zhì)量等層面，為行業(yè)健康發(fā)展劃定標(biāo)尺，也讓其定義代建高質(zhì)量發(fā)展的定位有了實質(zhì)支撐。

當(dāng)行業(yè)格局從野蠻生長轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)深耕，綠城管理正以規(guī)模×多元×效率的乘數(shù)效應(yīng)，定義代建行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，其強者恒強的態(tài)勢，既是市場選擇的結(jié)果，更是長期主義的必然。

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